Применение жилищного законодательства по аналогии

На случай возникновения пробелов в правовом регулировании Кодекс, в отличие отЖК 1983 г. и Основ, не содержавших подобных положений, допускает применение жилищного законодательства по аналогии (ст. 7). В таких случаях, как и в гражданском законодательстве (см. ст. 6 ГК РФ), различаются аналогия закона и аналогия права.

В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Существуют случаи, когда определенные жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при этом отсутствуют нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие указанные отношения. Если в правовом регулировании имеются такого рода "пробелы", то к указанным отношениям (прямо не урегулированным правом), если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Этим положением вправе руководствоваться все правоприменительные органы.

Например, поскольку Кодексом не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма, постольку при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм ч. 1 ст. 7 Кодекса применить к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 Кодекса об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену (см. п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 Кодекса) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (см. п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Иными словами, если отсутствуют нормы жилищного законодательства, которые могли бы быть применены в порядке аналогии закона (см. ч. 1 ст. 7 Кодекса), а также в других случаях, когда использование аналогии закона невозможно, права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права), а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Применение аналогии права возможно лишь в целях определения прав и обязанностей участников жилищных отношений.

Применение к жилищным отношениям иного законодательства

К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных Кодексом.

Специфические жилищные отношения, перечисленные в ст. 8 Кодекса, регулируются не только Кодексом, но и другими актами законодательства, которые могут и не являться актами жилищного законодательства (о таких актах говорилось выше), посвященными регулированию жилищных отношений. При этом общие требования, установленные Кодексом, обладают приоритетом по отношению к указанным актам законодательства.

Например, отношения, возникающие в связи со строительством, реконструкцией объектов капитального строительства (в том числе зданий, строений, сооружений), если при проведении таких работ затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности указанных объектов, регулируются ГрК РФ от 29.12.2004, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с ФЗ от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" <1>. Здесь важную роль играют технические регламенты - документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или межправительственным соглашением, заключенным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, или указом Президента РФ, или постановлением Правительства РФ, или нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию и устанавливающие обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, или к связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).

<1> СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. I). Ст. 5140; 2005. N 19. Ст. 1752; 2007. N 19. Ст. 2293; N 49. Ст. 6070; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616; РГ. 2009. 27 ноября.

Технические правила и нормы устанавливаются также национальными стандартами - стандартами, утвержденными национальным органом Российской Федерации по стандартизации.

Согласно Постановлению Госстандарта РФ от 30.01.2004 N 4 "О национальных стандартах Российской Федерации" <1> со дня вступления в силу ФЗ от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" национальными стандартами признаны государственные и межгосударственные стандарты, принятые Госстандартом России до 01.07.2003. Впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные указанными национальными стандартами, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям: защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридическихлиц, государственного или муниципального имущества; охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений; предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.

<1> БНА. 2004. N 8.

Законодательство Российской Федерации о техническом регулировании состоит из указанного Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Например, Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27.09.2003 N 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда <1>.

<1> РГ. 2003. 23 октября.

Установление санитарных правил и норм регулируется положениями специального законодательства, в частности ФЗ от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" <1>. В соответствии с указанным Федеральным законом принимаются государственные санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (называемые также санитарными правилами) - нормативные правовые акты, устанавливающие санитарно- эпидемиологические требования (в том числе критерии безопасности и (или) безвредности факторов среды обитания для человека, гигиенические и иные нормативы), несоблюдение которых создает угрозу жизни или здоровью человека, а также угрозу возникновения и распространения заболеваний. Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 N 554 было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании <2>.

<1> СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650; 2002. N 1. Ст. 2; 2003. N 2. Ст. 167; N 27 (ч. I). Ст. 2700; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 19. Ст. 1752; 2006. N 1. Ст. 10; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 1 (ч. I). Ст. 21, 29; N 27. Ст. 3213; N 46. Ст. 5554; N 49. Ст. 6070; 2008. N 29 (ч. I). Ст. 3418; N 30 (ч. II). Ст. 3616; 2009. N 1. Ст. 17.

<2> СЗ РФ. 2000. N 31. Ст. 3295; 2004. N 8. Ст. 663; N 47. Ст. 4666; 2005. N 39. Ст. 3953.

С 15.08.2010 применяются СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10" <1>.

<1> РГ. 2010. 21 июля. N 159.

Основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса определяются ФЗ от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" <1>. Кроме того, при расчете платы за коммунальные услуги необходимо учитывать и другие акты действующего законодательства. Основы ценообразования в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации были утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.02.2004 N 109 "О ценообразовании в отношении электрической и тепловой энергии" <2>, которое в настоящее время действуете многочисленными изменениями и дополнениями. Этим же Постановлением утверждены Правила государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации.